QE3之后，受利益驅(qū)動，更多的流動性大量涌入新興市場。而對于這一資本流動，國際金融機構(gòu)IMF也表示擔(dān)憂，認為這種資本流動并不穩(wěn)定，更會助長通脹、推高資產(chǎn)價格，以及引發(fā)競相貶值的貨幣戰(zhàn)爭等等。人民幣、韓元和新加坡元等多國貨幣兌美元紛紛走高。而對QE3指責(zé)最為強烈的依然是巴西。巴西財長承認，目前巴西政府正在密切控制其匯率水平，意味著巴西已經(jīng)進入了“貨幣戰(zhàn)爭”新的階段。

 

 

     從亞洲的范圍來看，香港受到的影響顯然更為明顯。由于港幣與美元的聯(lián)系匯率制度，港幣受到強烈的沖擊。大量涌入的外資不僅推高了香港的匯市和股市，也導(dǎo)致香港房地產(chǎn)迅速升溫，引發(fā)了新一輪的香港樓市調(diào)控。早在9月14日，香港政府便推出了收緊按揭（房貸）政策的三項措施。而在去年底，打壓政策力度再次加碼，香港政府宣布非香港永久居民到港置業(yè)要繳納15%的買家印花稅、增加額外印花稅的稅率和延長適用年期等。這意味著，在新政策下，如果有外地買家半年內(nèi)轉(zhuǎn)售物業(yè)，共需繳納占房價高達35%的稅率。

 

 

     如此看來，應(yīng)對美元泛濫，香港的做法實屬迫不得已，香港政府的出招對于抑制國際熱錢具有積極意義，但還是難以抑制樓價的上漲。

 

 

     在上周公布的香港政府2013年的施政報告中，特首梁振英打算如何在未來五年的任期內(nèi)增加房屋供給成為關(guān)注焦點。住房政策不僅僅是當(dāng)前香港最嚴(yán)峻的問題之一，也是梁振英2012年7月份當(dāng)選香港行政長官以來面臨的最棘手的問題。作為梁振英的專長，住房政策一直以來被視作是他打消外界對其質(zhì)疑的最有力的手段。

 

 

     報告提出的住房政策主要針對的是供給層面的問題。短期內(nèi)增加供給的措施包括：1）加快興建公屋的進度；2）全面檢視所有計劃中的項目，適度增加地積比率；3）加強取締濫用公屋，增加面向低收入人群的住房供給。

 

 

     在中期內(nèi)，政府將重新審視土地使用規(guī)劃，將36幅“政府、機構(gòu)或社區(qū)”用地、13幅“綠化帶”以及16幅合30公頃工業(yè)用地改作居住用地。改劃工作完成后，預(yù)計可以提供總計114公頃的居住用地，可供興建約55300個住宅單位。

 

 

     此外，未來四年，市區(qū)重建局總共將提供約4.9公頃的土地作為住房用途，加上已經(jīng)批準(zhǔn)的60000套住房，全港中短期內(nèi)將提供約128700個住宅單位。

 

 

     長期來看，施政報告承諾通過一批大規(guī)模的新建項目擴張土地供給。這些項目的執(zhí)行區(qū)域包括新界東北新發(fā)展區(qū)、洪水橋新發(fā)展區(qū)以及新界北部地區(qū)，并在維多利亞港以外適度填海。

 

 

     根據(jù)香港政府的估計，每年提供約20000套私有住房、15000套公租房以及5000套補貼房才能夠滿足香港本地的住房需求。但在過去的五年中，每年平均僅能提供9800套私有住房。此外，資助房體制在2003-2011年間也受到廣泛質(zhì)疑而推出。這也是香港房價快速上漲的重要原因之一。

 

 

     相較曾萌權(quán)執(zhí)政時期，此次施政報告最大的特點在于政策更加透明。根據(jù)報告提出的住宅政策，私人住房供給在未來三到四年將增加67000套，同時公租房將在未來五年增加75000套，其后的五年再增100000套。于此同時，資助房的供給也將在2014年恢復(fù)。這些政策的集中出臺將有力地限制投機性需求，緩解促使住房價格加速上升的市場壓力。

 

 

     這樣政策驅(qū)動式的住房供給政策很容易讓人聯(lián)想起1997年董建華任特首時房地產(chǎn)市場的崩潰，因為那時恰恰是香港政府激進的房地產(chǎn)調(diào)控政策拖累了地產(chǎn)市場。然而，當(dāng)時美國的利率政策以及亞洲金融危機導(dǎo)致的蕭條也是房地產(chǎn)不景氣的重要原因。因此筆者認為有三點原因使得香港此次調(diào)控不會重蹈1997年的覆轍：

 

 

     1）施政報告中的住房供給規(guī)劃要比董建華時期每年供應(yīng)85000套的政策溫和一些；

 

 

     2）美聯(lián)儲承諾維持零利率水平至2015年年中；

 

 

     3）香港正在經(jīng)歷一輪溫和的復(fù)蘇。

 

 

     梁振英已經(jīng)表達了干預(yù)房地產(chǎn)市場的決心，但能否依靠這些舉措挽回其公眾支持仍有不確定性，很大程度上取決于政策的落實。香港政府已經(jīng)明確地表示現(xiàn)有的住宅土地供應(yīng)是非常有限的。因此，在中短期政府只能夠通過改變“政府、機構(gòu)或社區(qū)”用地、“綠化帶”以及工業(yè)用地的使用規(guī)劃，或者是提高容積率來增加住房供給。估計這些政策提供的128700套住房能夠滿足三到四年的住房需求。

 

 

     從長期來看，增加土地供給必須通過增加土地開墾、城市翻新以及新區(qū)建設(shè)來完成。然而，過去幾年政府在這些方面做出的努力卻激起了公眾的強烈反對。隨著2017年首次普選制度下的選舉臨近，如何去執(zhí)行這些計劃將成為令香港政府最為頭疼的問題。

 

 

     通過征收土地持有稅來遏制房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地的行為是政府另一個贏得公眾支持的途徑。按照現(xiàn)行的開發(fā)速度，香港地產(chǎn)開發(fā)商手頭的土地足夠開發(fā)四到八年。能否推出相應(yīng)的政策懲罰這些囤地行為，將是對政府執(zhí)行力最好的檢驗方式。