香港準(zhǔn)備買(mǎi)房上車(chē)的人迎來(lái)最頭痛的一件事：匯豐宣布提升新按揭貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，而隨后渣打和恒生銀行也迅速跟進(jìn)。

      上述消息宣布后次日，香港許多大型屋苑的成交馬上進(jìn)入“冰封”狀態(tài)，成交急劇削減，個(gè)別業(yè)主開(kāi)始大幅劈價(jià)賣(mài)房——而僅僅半年之前，香港特區(qū)政府宣布倍增買(mǎi)家印花稅時(shí)，還沒(méi)有如此巨大的威力。

       為什么香港的住房市場(chǎng)對(duì)于利率會(huì)如此敏感？為什么港人把加息稱為“息魔”？主要是因?yàn)橄愀壑挟a(chǎn)不少買(mǎi)房來(lái)作為自住和投資用途，而利息變化往往意味著房?jī)r(jià)和租金方向的趨勢(shì)。

      港人對(duì)利率敏感

      先看看這次匯豐的調(diào)息例子，看看它的實(shí)際威懾力究竟有多大。

      在這次調(diào)整之前，匯豐銀行的實(shí)際按揭利率在2.15%至2.85%左右；調(diào)整之后，按高位計(jì)算，以香港一個(gè)價(jià)值400萬(wàn)港元左右的房子來(lái)看，如果七成貸款，分30年還，月供會(huì)比原來(lái)（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位計(jì)算，加息前后差別則大概在358港元。在香港，上述差額只是一個(gè)四口之家吃一次早茶的價(jià)錢(qián)，因此看似不會(huì)有太大影響。

      如果我們預(yù)期利率會(huì)升至5%左右，上述差額的影響就會(huì)擴(kuò)大至4471港元；如果再升至10%，則擴(kuò)大至14012港元。對(duì)于買(mǎi)上10套房子的投資者，相當(dāng)于每月要額外支出近14萬(wàn)港元巨款，這是不小的壓力——在一些中小型的香港本土企業(yè)里，總經(jīng)理級(jí)的人物每個(gè)月總收入也不過(guò)這個(gè)薪酬水平，更何況是“額外支出”。

     香港人對(duì)于利率的敏感另一個(gè)重要原因是源自1997年金融危機(jī)。當(dāng)年房?jī)r(jià)暴升，同時(shí)按揭利率高達(dá)10%以上，而不少購(gòu)房者同時(shí)擁有五六套房子，盡管利息負(fù)擔(dān)沉重，但他們堅(jiān)信房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，這種資本增值足以彌補(bǔ)他們的利息支出。

     這種狀況和今天內(nèi)地的情況頗有一點(diǎn)相近的意思，所不同的是，內(nèi)地大部分投資者仍然相信房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的暴跌。

     當(dāng)年香港人也不相信，但事實(shí)卻是很殘酷。受到金融危機(jī)沖擊，香港失業(yè)率高升，沉重打擊了房子的租金價(jià)格，一些業(yè)主本身也陷入失業(yè)狀態(tài)，因此不得不低價(jià)拋出房子套現(xiàn)，而這種拋盤(pán)的增加，又加劇了市場(chǎng)的下行波動(dòng)。

     做股票經(jīng)紀(jì)的朋友老鄭回憶當(dāng)年還心有余悸，那一輪的瘋狂跌價(jià)中，香港的房地產(chǎn)曾經(jīng)暴跌了近70%，以至于到去年，房?jī)r(jià)才回至1997年的水平。

     老鄭當(dāng)年憑借著在金融業(yè)的高收入，一口氣花500萬(wàn)港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以為可以等房?jī)r(jià)上漲后賺一筆。結(jié)果沒(méi)有想到金融危機(jī)來(lái)臨，樓價(jià)暴跌。他預(yù)感不妙，忍痛全部放棄了這500萬(wàn)港元的定金，全副身家化為烏有，但避免了樓價(jià)暴跌帶來(lái)的巨大損失和銀行按揭壓力。

     買(mǎi)房與養(yǎng)老

     盡管香港人對(duì)于息魔憂心忡忡，但是只要有條件和付得起月供的中產(chǎn)階級(jí)，通常還是會(huì)買(mǎi)房子。他們的理由是，買(mǎi)房是養(yǎng)老的重要保障！

     對(duì)于沒(méi)有在香港長(zhǎng)期居住的人，很難體會(huì)到香港中產(chǎn)那種“買(mǎi)房養(yǎng)老”的理念。在內(nèi)地，購(gòu)房者大多并不把自己當(dāng)作投資者，即便有第二套房，也只是認(rèn)為自己屬于“剛需”一族。但是鑒于內(nèi)地也正越來(lái)越有一些香港社會(huì)發(fā)展的特征，筆者認(rèn)為有必要認(rèn)真介紹一下，為什么香港人如此熱愛(ài)買(mǎi)樓作為投資。

     我們不如先拋開(kāi)所有的投資理論，也拋開(kāi)所有的投資產(chǎn)品分析，問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：怎么樣才能安度晚年？什么樣的養(yǎng)老方式最讓人感覺(jué)舒心？

     相信大家都有一個(gè)共同的心愿，老有所住，老有所養(yǎng)。在香港，根本沒(méi)有健全的養(yǎng)老保障體系。政府不提供社保，更沒(méi)有醫(yī)保一說(shuō)。大部分港人退休也就意味著失去所有的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。沒(méi)有收入的老人可以申請(qǐng)政府綜援，但如果沒(méi)有自有住房，靠政府的綜援根本無(wú)力支付私人公寓住宅的租金，更談不上支付日常生活開(kāi)支。香港特區(qū)政府雖然提供公屋，但目前的輪候時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)三年以上，而且社區(qū)條件復(fù)雜的公屋環(huán)境始終不是中產(chǎn)階級(jí)的最佳選擇。

     香港不少出租車(chē)司機(jī)都是七十古來(lái)稀人士，那些酒樓里的雜工和服務(wù)員也往往是年過(guò)半百以上的老一輩，遠(yuǎn)不如內(nèi)地酒樓里的年輕小姐那么賞心悅目。

     所以香港中產(chǎn)特別希望在有能力的時(shí)候，買(mǎi)幾套房子，趁年輕養(yǎng)供，等到退休時(shí)基本供完這些房子，然后自住一套，再拿一兩套出租收息養(yǎng)活自己。

     出租住房能否給香港中產(chǎn)提供養(yǎng)老資助呢？答案是肯定的。

     如果有兩套可供出租的房子，那么業(yè)主的養(yǎng)老壓力已經(jīng)可以大大減輕。

     在過(guò)去10年，香港的房?jī)r(jià)升升跌跌，租金也跟著起起伏伏，但不論香港的房地產(chǎn)價(jià)格如何波動(dòng)，它所能提供的租金基本上都能滿足一家四口的基本溫飽。

     相對(duì)于數(shù)百萬(wàn)的房子來(lái)說(shuō)，香港房屋的租金回報(bào)率可能并不算高（目前在3%～4%之間），但其租金卻足以養(yǎng)老，而且還可以滿足自住，這便是房屋這個(gè)另類投資品讓港人著迷之處。

     正是由于這個(gè)原因，香港人一直熱衷于買(mǎi)房子作為主要投資工具。香港居民通常都有兩三套住房，一套自住，另外兩套則可以用于出租。最令人驚訝的是一個(gè)拾荒的老太婆，常常在不同的電梯樓層看到她，開(kāi)始還以為她是到處撿垃圾賣(mài)錢(qián)，后來(lái)才知道，原來(lái)她在同一幢大樓里有三套房子！在香港，有不少這種拾荒富豪的存在。

     當(dāng)房子成為一項(xiàng)投資品而不是“剛需”們的必需品的時(shí)候，它便會(huì)對(duì)利率的波動(dòng)特別敏感——不知道未來(lái)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)也演變出類似的情況？