在香港黃埔花園的一家中介代理公司門前，已經(jīng)徘徊多時的黃女士顯得有些苦惱，“500多萬的單位已經(jīng)賣得差不多，聽中介介紹，有同一類型單位的價格在一周之內(nèi)就降了1%，但同樣的價錢已經(jīng)找不到類似的單位。”她向記者強調(diào)，對政策降房價不抱太大希望，“香港樓市還是市場主導(dǎo)，要買的還是會買。”

　　香港政府全面提升印花稅的政策已實施一個月，多家銀行陸續(xù)提高住宅按揭貸款利率。重拳之下，李嘉誠旗下的長實已率先降價。然而，多位香港人士表示，在目前的市場環(huán)境下，調(diào)控政策的效果難以預(yù)料，市場恐怕將再現(xiàn)“先冷后熱”的走勢。

　　價格戰(zhàn)難形成

　　“沙田第一城的成交量在紀錄中創(chuàng)下新低，近期有二手房賣家擔心市場觀望情緒會加大，導(dǎo)致交易受阻，因此，業(yè)主不惜降價。”香港沙田第一城某中介代理公司工作人員梁先生向記者表示。

　　記者從沙田其他樓盤的代理公司了解到，該區(qū)在成交量減少的同時，樓價的降幅達到5%至8%。

　　“此前，長江實業(yè)旗下的樓盤帶頭降價，不少業(yè)主擔心這會令香港樓市發(fā)生價格戰(zhàn)，但是沙田區(qū)域并未形成價格戰(zhàn)的氣氛，早前賣家的盈利空間較大，目前這部分的盈利空間稍有收窄。”梁先生稱。

　　不久前，長實旗下位于九龍荔枝角發(fā)展項目“一號·西九龍”的20個單位推出折扣優(yōu)惠，平均減價幅度逾10%，優(yōu)惠包括雙倍印花稅回贈以及10%樓價折扣，個別單位最高減17.4%。

　　在香港出臺調(diào)控樓市“連環(huán)招”的期間，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，黃埔花園成為調(diào)控期間升值空間最大的樓盤，平均每套成交房屋升值為1.2倍，被業(yè)內(nèi)稱為“最賺錢樓盤”。

　　“黃埔花園二手樓交易有所減弱，看樓的客戶也在減少，觀望情緒更濃。有擔心市場變冷的業(yè)主在推貨期間選擇降價出讓，但降價幅度不大，也不存在折價買賣的情況。”黃埔花園周邊一家中介代理公司經(jīng)紀人蔡先生告訴記者。

　　“先冷后熱”或重現(xiàn)

　　擔任銷售代理的蔡先生表示，雖然市場成交減弱，但他所接觸的投資客依然看高香港樓市。

　　“即使是收益空間收窄，獲利依然很可觀。”利嘉閣分析人士對記者稱。

　　利嘉閣近日的成交記錄顯示，東涌映灣園一套單位的業(yè)主開價830萬港元，最終降價64萬港元成交。賣方在2010年4月以530萬港元購入該單位，近日成交后賬面獲利236萬港元，賺幅約45%。美聯(lián)物業(yè)近日成交記錄顯示，將軍澳蔚藍灣畔一套單位以575萬港元成交，賣方在2004年買入，樓價飆升1.9倍。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，歷年香港調(diào)控政策實施一段時間后，樓市均會呈現(xiàn)出“先冷后熱”的情況。香港樓價高漲的基本要素未曾改變，因此，“先冷后熱”的局面會重現(xiàn)。

　　“對于樓市而言，即使房貸利率有所提高，香港樓市依然會保持低息環(huán)境，賣家手中囤貨的成本未有大幅提高。”蔡先生分析。香港金管局去年底向立法會提供的數(shù)字顯示，新批按揭供款只占借款人月收入36%，整體利率上漲并未對賣家長期持有房源形成很大壓力。

　　香港全面提升印花稅政策對售價在500萬港元的中檔價位住宅銷售影響不大，對售價在1000萬至3000萬港元以上的中高檔住宅影響較大。

　　業(yè)內(nèi)人士王永偉表示，近日有開發(fā)商帶頭減價，但影響甚微，目前同區(qū)樓盤的新盤價格并未低于同區(qū)二手樓價格，新盤價格與二手樓價格相互競爭下降的趨勢也未出現(xiàn)。

　　瑞銀投資研究部發(fā)布報告稱，香港政府“連環(huán)招”短期將削弱買家熱情，預(yù)計地產(chǎn)商可能推遲發(fā)售原定未來幾周推出的項目。

　　“房企還是有辦法應(yīng)對。”新鴻基地產(chǎn)元朗新盤項目的銷售主管表示，該盤將780個單位分拆銷售，分層推廣不同類型的單位，以適應(yīng)新政。此外，記者從新盤“粉嶺逸峰”了解到，該盤也延遲大戶型入市，先推出小戶型單位。

　　此外，香港政府取消了已實施了14年的勾地制度，從地產(chǎn)商手中重新奪回賣地的主導(dǎo)權(quán)。業(yè)內(nèi)人士分析，香港政府希望通過增加土地供應(yīng)，緩解樓市“供不應(yīng)求”的局面，然而成效難以預(yù)料，未來一兩年市場的新增房屋供應(yīng)依然處于偏低水平。